Mercado inmobiliario en Cuba: 88 mil casas vendidas el pasado año
Tres años después de haberse liberado la venta de casas en Cuba, las estadísticas muestran un ligero descenso en los precios y un aumento discreto de las ventas en el recién abierto mercado inmobiliario cubano de la isla en momentos en que el déficit de viviendas se acentúa cada vez más en el país.
Un reciente estudio realizado por The Havana Consulting Group constató un crecimiento del 95.5%, con 88,000 casas vendidas el pasado año, casi el doble de las 45,000 del 2012. Sin embargo, resulta todavía un número muy bajo si los comparamos con los 3.7 millones del fondo habitacional cubano, según datos oficiales de la Oficina Nacional de Estadísticas e Información (ONEI).
El volumen de ventas está comprendido en el total de traspasos de propiedad registrados durante el año, que ascendió a 200.000.
Estos resultados arrojan que solo el 2.38% de las casas existentes se vieron involucradas en operaciones de compraventa en el 2013.
A este panorama de operaciones se suma el hecho de que el déficit habitacional se incrementó en los últimos años hasta el millón viviendas. Hace dos años la carencia se situaba en los 700,000 inmuebles.
El incremento del déficit se deriva de que la construcción de casas cayó un 48% en el período 1989-2013. Desde el 2006, cuando se edificaron 11,373, las estadíticas reflejan un retroceso continuado hasta el pasado año, cuando apenas se construyeron 25,634, y 12,217 de ellas como resultado del esfuerzo propio de la población.
Valga recordar que el 60% de las viviendas se encuentran entre regular y en mal estado, lo que constituye un factor del crecimiento acelerado de la demanda en el mercado inmobiliario.
Precios más bajos
El aumento de la cantidad de casas vendidas en el país se debe a dos motivos clave: la disminución de los precios de las viviendas y al factor migratorio. Muchas de estas viviendas son vendidas por personas que abandonan definitivamente del país y ahora pueden hacerlo con un capital, a diferencia de la etapa precedente a noviembre del 2011, cuando estaban obligados a entregar la propiedad al Estado sin recibir compensación alguna.
En realidad, el segmento de la población que emigra constituye uno de los nichos de mayor dinámica dentro del todavía incipiente mercado cubano de bienes raíces.
El estudio reflejó que, en general, que los precios de la vivienda han disminuido en todas las provincias monitoreadas con relación al año anterior. La disminución más notable se produjo en los mercados de Matanzas (27.47%), La Habana (19.80%) y Cienfuegos (16.04%), seguidas por Artemisa (8.79%) Camagüey (8.53%) y Holguín (8.36%).
Finalmente, las de menor cambio de precios fueron las provincias de Villa Clara (6.18%) y Sancti Spíritus (2.33%).
La disminución de los precios se explica a la poca movilidad que tuvo el mercado en el primer año después de liberado el negocio de bienes raíces, en el 2011. En el segundo año se observa una reevaluación de los precios por parte de los propietarios, lo cual indica que el mercado comienza a autorregularse. La tendencia podría continuar acentuándose gradualmente en los próximos años si no hay cambios profundos que impacten en el mercado y cambien la dinámica actual en las operaciones de compraventa.
La Habana, el mercado mayor
El estudio corroboró que la capital es el principal mercado del negocio de bienes raíces en Cuba. Actualmente en La Habana vive el 19 % de la población del país y tiene el 18% de las capacidades de alojamiento. Además de la lógica afluencia de residentes por tratarse del núcleo político, económico y cultural de la nación, es el destino principal de la migración interna, el epicentro del turismo y la región con el mayor poder adquisitivo en dólares.
De acuerdo con la muestra analizada, el 50.77% de las casas en venta se encuentran en La Habana, mientras que el 49.33% restante se distribuye en el resto de las provincias.
| Provincia | Precio Promedio (CUC) 2014 | N | % |
| La Habana | 31,157.59 | 629 | 50.77% |
| Artemisa | 21,387.97 | 51 | 4.12% |
| Camagüey | 26,483.43 | 119 | 9.60% |
| Villa Clara | 20,137.62 | 55 | 4.44% |
| Matanzas | 30,284.21 | 93 | 7.51% |
| Sancti Spíritus | 31,254.66 | 14 | 1.13% |
| Cienfuegos | 31,863.64 | 33 | 2.66% |
| Holguin | 25,197.56 | 82 | 6.62% |
| Santiago de Cuba | 31,277.78 | 81 | 6.54% |
| Granma | 14,825.00 | 20 | 1.61% |
| Las Tunas | 20,648.15 | 27 | 2.18% |
| Guantánamo | 17,094.12 | 18 | 1.45% |
| Isla de la Juventud | 9,441.18 | 17 | 1.37% |
| Total | 1,239 | 100.00% |
En una muestra de 629 casas, el estudio revela que el precio promedio más alto del mercado inmobiliario cubano se localiza en La Habana, con un valor de 31,157.59 pesos convertibles (CUC), lo que la convierte en la provincia más cara del país. Nótese que las muestras de casas del resto de las provincias son más pequeñas en comparación con la muestra escogida en la capital.
Sin embargo, este alto valor no se aplica en todos sus municipios habaneros. De hecho, hay un gran contraste de los precios dependiendo del municipio donde se encuentra ubicada y el año en que se construyó la vivienda. Es por ello que pudimos segmentar el mercado en cuatro grupos, considerando el precio promedio de las viviendas:
| Grupo | Municipios | Rangos de precio promedio (CUC) |
| Alto | Playa y Plaza | 45,000-70,000 |
| Medio Alto | 10 de Octubre, Boyeros, Habana Vieja, Habana del Este, Guanabacoa | 30,000 – 40,000 |
| Medio | Cerro, La Lisa, Marianao, Centro Habana, Cotorro | 20,000- 30,000 |
| Bajo | San Miguel del Padrón, Arroyo Naranjo y Regla | 5,000 – 20,000 |
La diferencia de precios es más notable cuando se repasan, comparativamente, los 15 municipios del territorio habanero:
| La Habana | Precio Promedio (CUC) | N |
| Playa | 67,940.00 | 25 |
| Plaza | 53,928.53 | 42 |
| 10 de Octubre | 31,763.92 | 61 |
| Boyeros | 33,439.87 | 38 |
| Cerro | 29,887.00 | 104 |
| La Lisa | 27,064.81 | 54 |
| Habana Vieja | 31,177.78 | 45 |
| Habana del Este | 39,666.67 | 15 |
| Centro Habana | 25,736.71 | 79 |
| Guanabacoa | 33,961.00 | 10 |
| San Miguel del Padrón | 19,097.92 | 31 |
| Marianao | 24,536.84 | 57 |
| Cotorro | 25,083.33 | 6 |
| Regla | 19,777.78 | 9 |
| Arroyo Naranjo | 21,028.30 | 53 |
| Total | 629 |
Es comprensible que el precio promedio de las viviendas del municipio Playa (67,940 CUC) triplica al de las casas en venta en los municipios San Miguel del Padrón (19,097.92), Regla (19,777.78) y Arroyo Naranjo (21,028.30) y al menos duplica al resto de los municipios, exceptuado Plaza (53,928.53).
Antes y después de 1959
La investigación ha puesto también al descubierto dos interesantes características que marcan la sociedad cubana actual:
1, El mercado inmobiliario cubano está segmentando la sociedad en estratos y clases en virtud de los ingresos de los ciudadanos.
2. Existe una diferencia notable entre los precios de las casas construidas antes de 1959 con respecto a las viviendas construidas en los últimos 54 años, en claro reconocimiento a la calidad de las construcciones concluidas en la etapa revolucionaria.
En este nuevo contexto comienzan a definirse en el mercado segmentos de población con altos y medianos ingresos, ya sea por su éxito como trabajador por cuenta propia, porque trabajan en el exterior o reciben ayuda de sus familiares emigrados. Significativamente, las remesas y otras contribuciones desde el extranjero van dirigidas, en no pocos casos, a inversiones en bienes raíces y otros negocios legalmente permitidos por el gobierno.
En la Habana, esos segmentos beneficados. se están posicionando, paulatinamente, en viviendas ubicadas en los barrios donde en la “época capitalista” residían las familias y personas de mayores ingresos y mejores estándares de vida. Estas casas se localizan en su mayoría en los municipios Playa y Plaza, principalmente en los repartos Siboney, Atabey, Miramar, Kohly y Nuevo Vedado, zonas residenciales donde se vienen estableciendo las élites emergentes surgidas en los últimos años.
Linaje constructivo: capitalista
Centenares de casas que se anuncian en Internet en esas zonas exclusivas -alrededor de 850 inmuebles- tienen precisos por encima de 100,000 CUC. De igual manera, hay más de una decena valoradas en un millón de CUC o más. El valor promedio de una vivienda en estos barrios exclusivos ronda entre 150,000 y 200,000 CUC.
Esas casas y otras con precios más bajos son las que aparecen los anuncios de Internet descritas por sus propietarios como “casa de construcción capitalista”, una estrategia publicitaria para destacar y diferenciar la calidad constructiva del inmueble en comparación con las viviendas construidas después de 1959.
A la vez, las ofertas más bajas del mercado se encuentran en las afueras de provincias, en municipios con las poblaciones de menor poder adquisitivo y en los barrios más pobres de las cabeceras municipales de cada territorio.
En general, los precios del mercado inmobiliario tienen un contraste significativo. Si rastramos las ofertas en barrios como Alamar, en el municipio Habana del Este, o San Agustín, en La Lisa, el precio de las viviendas se encuentra en un rango entre 5,000 y 18,000 CUC.
Una burbuja de ilusiones
Tras haberse liberado el mercado inmobiliario cubano, la realidad refleja las debilidades y limitaciones del marco legal que sustenta las operaciones de compraventa como parte de las reformas emprendidas en la economía del país.
En la práctica, las cinco décadas que estuvieron clausuradas las activiades de compraventa de viviendas pesan todavía mucho. La falta de mecanismos financieros para estimular las ventas y financiar las hipotecas, los préstamos irrisorios para encarar la construcción o reparación de viviendas por parte de los bancos estatales, los bajos salarios, el limitado poder adquisitivo de la población, y la inexistencia de un inventario de inmuebles que asegure una dinámica de ventas, entorpecen tremendamente el desarrollo de este sector.
Más aún, la ausencia del sector privado como motor fundamental de la industria de la construcción en la isla se añade al rosario de obstáculos para impulsar un mercado inmobiliario sostenible.
Las regulaciones vigentes (Decreto-Ley 288/2011 y sus resoluciones complementarias) prohíben adquirir una vivienda a quienes hoy se presentan como potenciales compradores: los cubanos que viven en el exterior y los extranjeros interesados en adquirir una propiedad en la isla.
Para los más necesitados, los cubanos residentes en el país, la autorización para comprar o vender sus casas ha resultado más el levantamiento de una prohibición que la implementación misma de una reforma.
Aun con la novedad de que por primera vez en medio siglo los cubanos pueden contar con su vivienda como un activo financiero propio, no es un incentivo suficiente para el auge de un mercado inmobiliario en la isla. Urge que el gobierno permita que el sector privado participe en la industria de materiales de la construcción, en el diseño y edificación de las viviendas, y en la creación de instituciones financieras que aporten el capital para los proyectos constructivos y las hipotecas de los compradores.
De lo contrario, el boom del mercado inmobiliario en Cuba seguirá compás de espera y no pasará de ser otra burbuja de ilusiones en la era de los cambios de Raúl Castro.
*Economista cubano. Ex jefe de planeación estratégica de mercadotecnia en la corporación CIMEX y autor de los librosCuba: ¿tránsito silencioso al capitalismo? y Marketing without Advertising, Brand Preference and Consumer Choice in Cuba.Es presidente de The Havana Consulting Group, en Miami. Para la elaboración de este estudio se empleó una muestra aleatoria de 1,239 casas registradas en la base de datos de propiedades inmobiliarias de The Havana Consulting Group del 2013.
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