El renacer del tráfico inmobiliario

El renacer del tráfico inmobiliario
RODOLFO DE LA NUEZ | La Habana | 14 Oct 2015 - 6:07 pm.

La compraventa y la donación de bienes inmuebles han llegado para
quedarse. No constituyen una solución al déficit habitacional, pero sí
una vía alternativa de descongestión del problema.

El régimen jurídico de la propiedad inmueble en Cuba ha sufrido
sucesivas y drásticas transformaciones a partir de la Ley de Reforma
Urbana de 1960, que según el segundo Por Cuanto de la actual Ley General
de la Vivienda "dio término definitivamente en el país a los factores
especulativos que desnaturalizaban la función social que debe cumplir la
inversión en vivienda, y respondiendo a los anhelos de todo el pueblo
convirtió en propietarios de sus viviendas a los que en esos momentos
las ocupaban como arrendatarios".

La Ley 48, del 27 de octubre de 1984, Ley General de la Vivienda,
autorizó la transferencia de la propiedad a los usufructuarios onerosos
y ocupantes legítimos de sus viviendas y la entrega en propiedad de
aquellas que en lo sucesivo se asignaren por el Estado. También legalizó
situaciones fácticas que hasta ese momento no habían sido resueltas.

En este proceso adquirieron la propiedad de sus viviendas unas 750.000
familias.

Pero el 23 de diciembre de 1988 se promulgó una nueva Ley General de la
Vivienda, la Ley 65, cuyo objetivo, según se expresa en su cuarto Por
Cuanto era "reordenar las regulaciones contenidas en la precedente Ley
48 e incorporar otras nuevas que la experiencia práctica aconseja
establecer tendentes a fortalecer el control que el Estado debe ejercer
sobre las operaciones alrededor de la vivienda, así como definir la
decisiva participación estatal en la solución del problema habitacional
del país".

Al final del quinto Por Cuanto de la Ley 65 se expresa que "en ningún
caso el derecho de propiedad personal de la vivienda puede convertirse
en un mecanismo de enriquecimiento ni explotación".

La realidad no ha ido acorde con esos altos principios. Desde el 23 de
diciembre de 1988 a la fecha, el régimen jurídico de la vivienda ha
transitado por un accidentado y farragoso camino de gran dispersión
legislativa, no exento de situaciones muy distantes de la intención
primaria de los legisladores.

No poca incidencia ha tenido en ello la prohibición de la compraventa de
bienes inmuebles y la regulación de la donación de los mismos solo hasta
el cuarto grado de consanguinidad. Estas trabas marcaron un largo
periodo de tiempo en que una parte significativa de los cubanos,
funcionarios incluidos, como herederos directos de la picaresca
española, acudieron a toda clase de subterfugios que bordeaban la
legalidad y a veces la transgredían abiertamente para burlar las
expresadas prohibiciones y regulaciones en busca de un acceso a la
propiedad que muchas veces bloqueaba la propia legislación.

A pesar de las loables intenciones de la Ley, la desnaturalización se
produjo como reacción a la prohibición de un negocio jurídico que en
ningún otro país ha constituido delito nunca.

Registro de la propiedad

En el artículo 1 de la Ley 65 se expresa como uno de los mecanismos
estatales tendentes a la satisfacción de las necesidades de vivienda el
Movimiento de Microbrigadas.

Es innegable que las microbrigadas constituyeron un factor de indudable
peso en la construcción de viviendas y la solución parcial del problema
habitacional en el país, pero ya desde antes del Periodo Especial, el
eufemístico nombre que recibió la crisis generada por la caída del campo
socialista en Europa del Este, el Movimiento de Microbrigadas fue
perdiendo fuerza hasta fallecer de muerte natural.

Como resultado de la actividad de las microbrigadas quedaron en la
capital asentamientos como Alamar, Bahía, la Villa Panamericana y otros
que, aun estando mal concebidos urbanísticamente y constituir verdaderas
ciudades dormitorio, monótonas y poco agradables arquitectónicamente
hablando, constituyen el hogar de miles de personas que de otro modo no
habrían accedido a la propiedad de una vivienda. Y de igual modo ocurrió
en cada una de las provincias del país.

El Periodo Especial agudizó dramáticamente el problema de la vivienda y
se hizo claro que se necesitaban otras soluciones, aunque el Estado
seguía mirando con reluctancia la posibilidad de autorizar la
compraventa de viviendas.

Quizá un primer paso hacia la flexibilización que se esperaba fue la
autorización de la inversión extranjera en la esfera inmobiliaria a
partir de 1994. Aparecieron entonces consultorías, empresas de capital
mixto, y se comenzaron a construir y comercializar viviendas en
propiedad para extranjeros.

Como resultado colateral de esta actividad económica, el Estado se vio
en la necesidad de revitalizar el Registro de la Propiedad, institución
insigne del Derecho español existente en Cuba desde el 1 de mayo de
1880, y que permanecía en hibernación desde 1979, cuando se habían
detenido las inscripciones en sus oficinas.

Sin la protección que brinda el Registro de la Propiedad no podían
consolidarse las inversiones inmobiliarias con la consiguiente inyección
de capital que se necesitaba.

A partir del 1 de octubre de 2003 las oficinas del Registro de la
Propiedad emprendieron la faraónica tarea de actualizar la inscripción
de los títulos de propiedad de la población y, paralelamente, de los
inmuebles estatales que nunca habían sido inscriptos.

Posteriormente, la Resolución 114 del 29 de junio de 2007 del Ministerio
de Justicia estableció una adecuación de las normas y procedimiento de
los Registros, manteniendo como fuente supletoria la Ley Hipotecaria de
1893.

Otra vuelta de tuerca: compraventa y donación de bienes inmuebles

Un corolario lógico y largamente esperado a todo lo anterior lo
constituyó el Decreto Ley 288, modificativo de la Ley 65 de 23 de
diciembre de 1988.

En su artículo 1, el Decreto Ley 288 modifica el artículo 2 de aquella
Ley, que se refería solo a los derechos a la vivienda de los ciudadanos
cubanos e introduce un párrafo, que reza: "Cuando en esta Ley se hace
mención a particulares y personas naturales, se entenderán como tales a
las personas naturales cubanas con domicilio en el país y los
extranjeros residentes permanentes en el territorio nacional".

También reafirma el principio de derecho legítimo a una vivienda de
residencia permanente y otra de veraneo, ambas en propiedad. Y reitera
la prohibición de poseer dos viviendas de residencia permanente.

Además, establece las regulaciones para las dos innovaciones
fundamentales que contiene: la autorización de la compraventa de
viviendas entre particulares y la donación sin el requisito del cuarto
grado de consanguinidad que hasta entonces exigía la Ley.

A partir de la implementación de este Decreto Ley en 2012, el resultado
ha sido espectacular. La compraventa y la donación de bienes inmuebles
han llegado para quedarse. No constituyen per se una solución al déficit
habitacional, pero si una vía alternativa de descongestión del problema.

Entretanto, la práctica ha generado algunas cuestiones interesantes,
como la necesidad de adecuar las obligaciones tributarias de cada uno de
esos actos jurídicos, de manera que no se enmascare una compraventa bajo
la apariencia de una donación, con la consecuente evasión fiscal.

No obstante, el primer paso está dado y lo que se requiere en lo
adelante serán adecuaciones y ajustes.

Ventajas para los desfavorecidos

El Decreto Ley 288 establece para la compraventa el pago al contado del
precio mediante un cheque de gerencia que debe exhibírsele al notario
actúante.

Sería interesante y provechoso estudiar la posible introducción de la
compraventa con reserva de dominio y precio aplazado, que se utilizó
ampliamente en el país antes de 1959 en el desarrollo de los repartos
populares de la periferia de la capital como La Cumbre, California,
Casino Deportivo y otros, en algunas zonas más elegantes como Kohly,
Miramar y Nuevo Vedado.

El auge de tales repartos, tanto los de clase media-alta como los
populares, se produjo indudablemente por las facilidades de pago que
permitían la adquisición de una parcela de terreno a plazos sin
perjuicio de comenzar a construir en ella aun antes de haber liquidado
el precio del terreno, y con la obligación del vendedor, pactada en
contrato, de otorgar la correspondiente escritura pública una vez
satisfecha la totalidad de la obligación.

La inclusión de esa modalidad permitiría que los particulares que no
disponen de grandes cantidades de efectivo pudieran acceder al
incipiente mercado inmobiliario y lo democratizaría un poco a favor de
los que no reciben remesas del extranjero.

Un análisis al margen de la cuestión jurídica se refiere al estado de,
digamos por solo citar un ejemplo, Ciudad de La Habana, la capital de
todos los cubanos.

En un artículo de hace pocos años, el arquitecto cubano Mario Coyula
analizó el alarmante estado de deterioro de la capital.

A pesar de los denodados esfuerzos de la Oficina del Historiador de la
Ciudad por recuperar el Centro Histórico y extender las labores de
remozamiento y beneficio a otras áreas, la situación del resto es
deprimente. Si uno se aleja dos cuadras, por ejemplo, de la calle
Obispo, el panorama es desolador.

Otro tanto pude decirse de lo que el arquitecto Coyula denominó la
ciudad profunda, la parte alejada de los centros que acaparan la
atención del turismo. Las Calzadas de Monte, del Cerro, de Luyanó, de
San Miguel del Padrón y los barrios adyacentes, son un muestrario de
fachadas roídas y huérfanas de pintura por décadas, alcantarillas
inservibles, calles rotas y parches de "modernidad" allí donde hay una
tienda de divisas o una casa cuyos habitantes dispusieron de los
recursos necesarios para arreglarla, meros islotes en medio de la
descripción.

El cuentapropismo en el ámbito de los servicios gastronómicos,
timbiriches aparte, ha demostrado ser eficiente. Por ello sería
interesante pensar en cierto grado de cuentapropismo en la esfera del
tráfico inmobiliario y su desarrollo. Sin pretender dar recetas, quizá
una inyección de iniciativa privada en la construcción de viviendas, en
la producción de materiales de construcción y un poco mayor en la
gestoría de negocios inmobiliarios, pueda ser otro paso en el camino,
sin desechar la gestión paralela del Estado.

Source: El renacer del tráfico inmobiliario | Diario de Cuba -
http://www.diariodecuba.com/cuba/1443644905_17234.html