Las reformas en la compraventa de viviendas. Los grandes perjudicados, los cubanos que viven en la Isla

Las reformas en la compraventa de viviendas. Los grandes perjudicados,
los cubanos que viven en la Isla
[13-11-2012]
Elías Amor Bravo
Economista ULC

(www.miscelaneasdecuba.net).- Una de las medidas más controvertidas
adoptadas por el régimen castrista durante 2011, ya puede ser objeto de
análisis casi un año después de su entrada en vigor. Me refiero a la
autorización para la compraventa de casas entre particulares, una
actividad que había permanecido en la ilegalidad prácticamente durante
medio siglo.

Sin entrar en detalle en las cuestiones jurídicas que tienen que ver con
la titularidad de las viviendas que son objeto de transacción, después
de haber sido confiscadas por el estado para ser entregadas en uso a
particulares que no eran legítimos propietarios, la medida no deja de
ser sorprendente y los efectos que ha causado, otro tanto.

La compraventa de viviendas en Cuba se realizó durante años por medios
ocultos, clandestinos e ilegales, de compleja ejecución, y provocando no
pocos sufrimientos a quienes por cualquier motivo, deseaban cambiar de
domicilio o simplemente querían marcharse del país. La confiscación que
el estado realizaba de toda propiedad en la Isla desde el comienzo de la
revolución, dejaba un espacio muy limitado para la propiedad particular.
La legalización de la compraventa de casas entre particulares en 2011,
ha sentado las bases de un complejo mercado inmobiliario que tiene en
internet, los intermediarios ilegales y los precios descontrolados, sus
rasgos más destacados.

El auge de las operaciones en internet tiene mucho que ver con la
existencia de temores, prohibiciones y prácticas ocultas que habían
venido funcionando en la sociedad durante décadas. El uso de internet se
encuentra muy controlado y limitado en la Isla, pero han florecido no
pocos portales de compraventa de viviendas, que son utilizados por la
población de manera habitual. También, con el origen de los compradores.

Por otra parte, en la tipología de actividades por cuenta propia
decretada por el régimen no se autoriza el establecimiento de agencias
inmobiliarias, o de 'corredores' (agentes) de compraventa, de modo que
aquellos que se dedican a estas actividades, como instrumentos de
conexión entre demandantes y oferentes, se ven obligados a hacerlo en un
marco de ilegalidad, que frena la dimensión de las operaciones y crea no
pocos problemas de carácter práctico.

Los precios de los activos se han disparado, pero no tanto por el
desconocimiento que existe sobre los valores reales que durante medio
siglo nadie ha tasado, sino por la ausencia de un mercado real que
permita dimensionar las condiciones en que actúan la demanda y la oferta.

Además, las transacciones se realizan en una de las dos monedas
existentes en la Isla, la más fuerte, el CUC, de modo que quienes se
plantean realizar una compra, por ejemplo, deben conseguir cambiar el
peso cubano a CUC, con los costes que ello supone por la diferencia de
valor entre las dos unidades monetarias. Por otra parte, el estado se
empeña en que la compraventa administrativa se valore en la moneda
tradicional. Otro despropósito.

La pregunta es, ¿cómo se puede autorizar la compraventa de viviendas
entre particulares, cuando la oferta, lo que es objeto de
comercialización, se encuentra rígida, y lo que es peor, apenas se
construyen viviendas nuevas? Como consecuencia de la rigidez de la
oferta, la mayoría de las transacciones se deben realizar con el
patrimonio existente, lo que genera los efectos negativos antes señalados.

En La Habana, modestas viviendas semiderruidas, con escasas
infraestructuras y que reflejan el deterioro de décadas de abandono,
donde comparten espacios varias familias, salen al mercado por 5.000
CUC. En tanto que residencias de alto nivel, muchas de ellas utilizadas
por dirigentes del partido único, militares o miembros destacados de la
seguridad del estado, se intentan vender por más de 100.000 CUC.

Para muchos cubanos que aspiran a vender sus viviendas, lo que les
proporcionaría ingresos muy relevantes para acceder a otras de menor
valor, o acceder a otros activos, el comprador está en el exterior,
sobre todo en la amplia comunidad cubana del exilio, y ésta es otra de
las razones que explican el auge de portales informáticos en los que se
facilita información amplia de las viviendas, así como de los complejos
trámites administrativos que establece el régimen.

El régimen ha diseñado una normativa de acuerdo con sus intereses. De
acuerdo con la ley, los cubanos que viven en la isla y los extranjeros
que cuentan con residencia permanente son los únicos autorizados para
comprar y vender y sólo es legítimo tener una propiedad de residencia y
otra en zonas de descanso o veraneo. Las familias en el exterior
formalizan compras a través de los parientes que viven en la Isla, o
utilizando a personas intermedias para ello.

Esa demanda extranjera inducida es lo que explica el incremento
espectacular de precio de muchas viviendas. Los valores de los inmuebles
que se establecen por el estado quedan muy por debajo de las
operaciones, lo que está propiciando ganancias muy destacadas a los que
participan en las mismas. Una de las consecuencias más destacadas de la
nueva política es que la brecha entre la tasación oficial y los valores
del mercado se ha ido ampliando notablemente durante el presente año por
la notable participación de "capital extranjero" en las operaciones.

Precios elevados de salida, y que siendo muy altos para los cubanos, sin
embargo, están al alcance de la demanda exterior. En la medida que la
oferta de viviendas se encuentra rígida, y los compradores se ven
obligados a elegir sobre lo que se oferta, no hay otra alternativa. Los
precios continuarán aumentando y los cubanos residentes en la Isla
quedarán marginados del acceso a la vivienda si no reciben ayuda del
exterior.

Buena parte de los "corredores" y agentes ilegales que se dedican a la
compraventa de viviendas, ingresan ganancias muy elevadas, que se
incrementan notablemente con el valor de las operaciones. Inicialmente,
fuentes internas han confirmado que los porcentajes de comisión llegaron
a alcanzar hasta el 10 % por su trabajo, pero esa cifra ha descendido al
5% o incluso menos, como consecuencia del incremento de valor de las
transacciones.

Los efectos, sin duda negativa, que han sido descritos en este artículo
obedecen, una vez más, a la inadecuada adopción de medidas de política
económica por el régimen. Nada que objetar sobre la creación de un
mercado para la vivienda en la Isla. Dejando aparte las cuestiones
jurídicas que, en su día se tendrán que resolver, que los cubanos puedan
comprar y vender viviendas ajustadas a sus necesidades, es un derecho
fundamental. Pero lanzar esta medida, sin los ajustes previos en las
condiciones de la oferta, no es una correcta decisión.

Tal vez, durante algún tiempo antes, el régimen debería haber autorizado
la actividad en el sector de la construcción de viviendas, en
condiciones de mayor libertad y flexibilidad. La realidad es que en la
Isla, la producción de materiales de construcción (ladrillos, cemento,
puertas de madera, pintura, etc) continúa teniendo dificultades para su
crecimiento y adaptación a las necesidades de la demanda. La
construcción de viviendas, según varios estudios, presenta atrasos de
más de 20 años.

En tales condiciones, las operaciones mantendrán los precios elevados y
en crecimiento. Las ganancias de los operadores continuarán aumentando
de forma exponencial, en la medida que los activos más valiosos se
pongan en venta. Los cubanos de dentro de la Isla, quedarán
progresivamente marginados en sus posibilidades de acceso a la vivienda.
Pero eso, ¿a quién le importa realmente?

http://www.miscelaneasdecuba.net/web/article.asp?artID=37670