Por Emilio Morales*
Cuando a fines del 2011 el gobierno cubano destapó la caja de Pandora del mercado inmobiliario cubano después de más de medio siglo de prohibiciones, muchos expertos pensaron que iba a ocurrir un boom en los negocios de compraventa de viviendas en la isla. Sin embargo, el desarrollo de este naciente y atípico mercado ha resultado más un fenómeno especulativo que una espiral de ventas.
En Cuba existen alrededor de 3.3 millones de viviendas, de las cuales el 57 por ciento se encuentran en mal estado. El déficit actual de viviendas alcanza la cifra de más de 700 mil. Se añade a este descascarado mapa inmobiliario que el poder adquisitivo promedio de un cubano dependiente del salario del Estado ronda los 20 CUC mensuales.
A priori, es fácil comprender que el desarrollo de un mercado inmobiliario con tan magros atractivos es una utopía del tamaño de la Zafra de los 10 Millones de 1970. Sin embargo, por primera vez en 50 años los cubanos sienten que pueden disponer al fin de un activo financiero: su propia vivienda.
Epidemia de anuncios
La posibilidad de poder vender una casa y poder poner el precio deseado ha desatado una epidemia de anuncios en internet. En la actualidad, más de 100,000 casas se anuncian en diversos sitios y portales, y resulta notable destacar que aún cuando el acceso a la red es solo permitido a algunas instituciones del Estado y no a la población, los cubanos se las ingenian para hacer publicidad a sus ofertas.
Lo que más llama la atención es que la mayoría de los anunciantes carecen de los conocimientos básicos para poder evaluar su vivienda y establecer un precio acorde con sus condiciones constructivas.
No existe en el mercado cubano una institución que provea a los vendederes de una herramienta o establezca un patrón básico para orientarlos en fijar un precio adecuado a la vivienda según sus características, de ahí que los precios anunciados sean, en la mayoría de los casos, extremadamente altos y poco atractivos.
¿Cuál es la génesis de este fenómeno?
Apertura conservadora
En primer lugar, la apertura inmobiliaria iniciada por el gobierno cubano hace casi dos años, ha resultado ser muy conservadora y limitada. Loa ciudadanos solo pueden ser dueños de una sola vivienda en zonas urbanas y otras en áreas turísticas. Los principales grupos de compradores potenciales con mayor poder adquisitivo -cubanos que viven en el exterior y extranjeros interesados en posicionarse en la isla- no pueden adquirir legalmente una propiedad inmobiliaria, según establece la nueva Ley de la Vivienda.
Estamos ante un mercado que necesita educarse en el tema de la compraventa de casas. El desconocimiento general que existe en la población cubana de lo que significa darle mantenimiento a una vivienda influye mucho a la hora de fijar un precio y negociar eficazmente la venta de una propiedad.
El bajo poder adquisitivo de la población, sin variaciones significativas durante cinco décadas, ha convertido en verdaderas ruinas a ciudades enteras, con una ignorancia masiva de lo que significa mantener en condiciones óptimas o presentables una vivienda desde el punto de vista constructivo y estético.
Al mismo tiempo, las grandes necesidades materiales acumuladas durante tantos años derivan muchas personas en deseos desesperados por obtener una suma considerable de dinero de forma legal y rápida. Este es un factor psicológico generalizado para hacer que el mercado inmobiliario se convierta en un escenario muy especulativo.
Precios inflados
Muchas personas fijan precios a sus propiedades sin tener en cuenta que requieren de una reparación capital, en ocasiones valoradas en más del 50 por ciento del monto que ellas establecieron como precio de venta. Por ejemplo, una casa en el municipio de 10 de Octubre, de cuatro cuartos y dos baños, con un precio de 60,000 CUC, puede requerir una reparación de 30,000 CUC. De hecho, la persona que compra tendría que desembolsar 90,000 CUC para tener una propiedad en condiciones óptimas.
Probablemente -y siguiendo con ese mismo ejemplo- el valor real de la vivienda sea de unos 30,000 CUC, por lo que el precio fijado en principio estaría inflado un 50 por ciento.
Uno de los mayores retos de este naciente mercado es la reeducación inmobiliaria que requiere la población. De eso se encargará la dinámica del propio mercado y los precios irán ajustándose paulatunamente a las condiciones reales del mercado, pero se trata de un proceso que requiere de tiempo y condiciones para su estabilización.
Un estudio reciente The Havana Consulting Group muestra el alto precio promedio que tiene el nuevo mercado inmobiliario cubano en contraste con el poder adquisitivo de la población. La muestra aleatoria seleccionada fue de 1,094 viviendas y abarcó seis de las 15 provincias del país.
| Provincia | Promedio (CUC) | N |
| LA HABANA | 38,849.00 | 763 |
| ARTEMISA | 24,033.00 | 57 |
| CAMAGUEY | 25,764.00 | 100 |
| VILLA CLARA | 27,432.00 | 50 |
| MATANZAS | 44,731.00 | 88 |
| CIENFUEGOS | 29,450.00 | 36 |
| Total | 31,709.83 | 1,094 |
Como se puede apreciar el precio promedio de la muestra a nivel nacional alcanzó los 31,709.83 CUC, una cifra muy alta en contraposición con el bajo poder adquisitivo del salario promedio: 455 CUC mensuales.
En el caso de la provincia La Habana, donde se concentra el mayor nivel adquisitivo de la población, en algunos municipios el precio promedio pasa los 50,000 CUC, como sucede en los municipios Playa y Plaza. Precisamente los precios más altos de las viviendas en todo el país se concentran en esos dos territorios habaneros, por valor de 59,191 y 52,050 CUC, respectivamente.
A nivel municipal, en la provincia de la Habana, los precios registrados por el estudio de Havana Consulting Group fueron los siguientes:
| LA HABANA | Precio Promedio | N |
| Playa | 59,191 | 64 |
| Plaza | 52,050 | 171 |
| 10 de Octubre | 29,218 | 66 |
| Boyeros | 36,985 | 149 |
| Cerro | 30,162 | 122 |
| La Lisa | 26,609 | 49 |
| Habana Vieja | 25,189 | 43 |
| Habana del Este | 37,845 | 89 |
| Arroyo Naranjo | 34,556 | 10 |
| Total | 763 |
¿Quiénes son entonces los que venden y compran actualmente?
Un año después de habilitada la medida para la compraventa de casas, se reportó la transferencia de 45,000 propiedades, muchas de ellas como donaciones.
En el estudio realizado se pudieron identificar varios grupos de vendedores según sus necesidades y posibilidades económicas. Los principales son:
- Personas que se van del país y ahora tienen la posibilidad de vender su casa y poder emigrar con un capital que les facilite un nuevo comienzo con alguna base financiera en país de destino.
- Personas que han entrado en el negocio de la compraventa y han encontrado un naciente un nicho para hacer negocios. Compran, reparan y después venden.
- Personas que tienen una vivienda amplia y requieren obtener un capital que les permita vivir más holgadamente. por lo que sacrifican su vivienda actual por una más pequeña y con menos confort.
- Personas que cuentan con una vivienda grande en malas condiciones y no cuentan capital para repararla, por lo que prefieren venderla y obtener un capital que les permita comprar una casa más pequeña y con mejores condiciones constructivas, a la vez que aprovechan el resto del dinero para cubrir necesidades materiales que no han podido satisfacer por muchos años.
- Personas que requieren el capital para abrir un negocio privado y no cuentan con otra fuente de financiamiento.
En el caso de los compradores, se identificaron los siguientes grupos:
- Personas con familiares en el exterior con capital para invertir en un negocio.
- Cubanos que viven en el exterior y quieren invertir capital en bienes raíces, pensando en el futuro de la isla en los próximos 10 a 15 años.
- Personas que tienen familiares en el exterior y están dispuestos a ayudarlos para resolver el problema habitacional.
- Cubanos que viajan al exterior a cumplir misiones de trabajo y regresan con capital suficiente como para resolver el problema de adquirir una vivienda (deportistas, trabajadores de la salud, artistas, diplomáticos, etc).
- Cubanos residentes en el exterior que quieren invertir en negocios en la isla junto a un familiar o un amigo.
- Extranjeros que quieren invertir en un negocio de restaurante o renta de casas para turistas, quieren comprar una casa para tener un lugar de descanso cuando viajen a la isla, o sencillamente invertir en el sector de bienes raíces pensando en una Cuba postCastro.
Para su desarrollo sostenido, el mercado inmobiliario cubano requiere de condiciones inexistentes en la actualidad.
En Cuba las limitaciones van desde el bajo poder adquisitivo de la población hasta la nula participación del sector privado en la construcción de nuevas viviendas.
Construir es la clave
La construcción de nuevas viviendas y la disponibilidad de propiedades para la renta o compra es una de las condiciones necesarias para el desarrollo dinámico del sector inmobiliario cubano. De lo contrario, será muy difícil que ocurra un boom de ventas.
En otras palabras, si Juan vende su vivienda, Juan requiere comprar o rentar otra donde seguir viviendo. En Cuba actualmente no existe una oferta para rentar apartamentos o casas cuando una persona venda su vivienda. Todo queda en el ya conocido cambalache de las permutas.
La entrada del sector privado en la construcción de viviendas es imprescindible para dinamizar el mercado. Cientos de miles de personas podrían obtener empleo, incluyendo los profesionales del sector de la construcción (arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros hidráulicos, ingenieros eléctricos, carpinteros, albaniles, plomeros, etc).
Eslabón imprescindible
Se hace impostergable además la producción de materiales de construcción por parte del sector privado. Sin este eslabón, la cadena de producción de viviendas seguirá estancada como hasta hoy en día.
Es importante la existencia de una entidad bancaria que pueda financiar las hipotecas de la venta de las casas. En Cuba, el pago es 100 por ciento al contado y sin ningún financiamiento. Ningún mercado inmobiliario del planeta se puede desarrollar sin un soporte monetario que permita financiar las hipotecas de las casas. No existe hoy un mercado en el mundo donde todos los pagos se hagan al contado.
Si el gobierno cubano logra introducir esos cambios a corto plazo, entonces el mercado inmobiliario cambiaría 180 grados y su atractivo tomaría dimensiones inéditas. De lo contrario, la ilusión especulativa que vive hoy ls actividad de compraventas de casas en la isla se convertirá pronto en el boom del aburrimiento.
*Economista cubano. Ex jefe de planeación estratégica de mercadotecnia en la corporación CIMEX y autor de los libros Cuba: ¿tránsito silencioso al capitalismo? y Marketing without Advertising, Brand Preference and Consumer Choice in Cuba. Es presidente de Havana Consulting Group, en Miami.
http://cafefuerte.com/cuba/noticias-de-cuba/economia-y-negocios/2832-mercado-inmobiliario-en-cuba
No comments:
Post a Comment